Enfiteusi
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Il diritto è un argomento che risulta indigesto a molti, ma estremamente necessario per agire nel modo corretto nei confronti della legge. A dirla tutta, la conoscenza delle leggi consente, allo stesso tempo, di far rispettare i propri diritti, oltre a far espletare i propri doveri.
In questa pagina, oggi parliamo di enfiteusi. Questo temine, alquanto obsoleto e particolare, ha un significato ben preciso che andremo ad approfondire.
Il termine enfiteusi ha origini greco-latine che nella legislazione italiana è caduto ormai in disuso. L’enfiteusi è un diritto di godimento su un fondo di proprietà altrui. Il titolare di questa proprietà può godere appieno del fondo, ma deve prendersene cura apportando le dovute migliorie. Inoltre, il titolare del fondo deve riconoscere al proprietario un canone annuo che può essere effettuato sotto forma di denaro o derrate alimentari agricole. L’enfiteusi, di fatto, trova applicazione soprattutto nell’agricoltura, utile in quei casi particolari in cui un potenziale coltivatore non dispone del terreno per la produzione di ortaggi e altri articoli vegetali.
L’enfiteusi era particolarmente diffusa in epoca romana, quando le terre che venivano sottratte ai popoli italici erano poi redistribuite dai coloni militari. Si trattava di terre private in cui, tuttavia, la Repubblica esercitava il proprio diritto. I cittadini che ricevevano la concessione per il loro utilizzo dovevano, infatti, corrispondere un canone annuo proporzionale alla quantità del raccolto.
Un’evoluzione di questa forma primordiale avvenne successivamente nell’età feudale. Grazie alla struttura della società, allora suddivisa tra vassalli, valvassori e valvassini, venne promossa ancor più la concessione dei terreni per la coltivazione agricola. In tal modo, molte terre incolte iniziarono a essere coltivate e l’aristocrazia poteva trarne un maggior beneficio a livello economico.
Come contemplata dagli articoli 958 ss. del Codice Civile, l’enfiteusi “è un diritto reale su un fondo altrui che attribuisce al titolare (enfiteuta) gli stessi diritti che avrebbe il proprietario (concedente) sui frutti, sul tesoro e sulle utilizzazioni del sottosuolo; il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni”.
L’enfiteusi è un diritto con validità perpetua o a termine. Il proprietario del fondo può decidere di lasciare il terreno all’enfiteuta (colui che si prende cura del fondo stesso) a tempo indeterminato o a scadenza. Se il proprietario decide di fissare un termine di scadenza nella concessione, questo non può essere inferiore ai 20 anni. A questo aspetto si lega una tematica molto articolata connessa al concetto di usucapione e usufrutto. Il primo indica un modo di acquisire dei diritti su beni mobili e immobili a seguito di un possesso ininterrotto per un certo periodo di tempo. L’usufrutto, al contrario, è un diritto che un individuo può avere per beneficiare pienamente di una proprietà altrui e di raccoglierne i frutti, senza mutare la destinazione economica.
Sebbene sia un diritto differente, l’enfiteusi con scadenza a termine risente sensibilmente di questi aspetti che, molto spesso, sono fonte di litigi e controversie fra le parti. La problematica principale si manifesta in caso di rinvenimento di un tesoro. Quando di parla di usufrutto, il tesoro spetta al nudo proprietario, mentre in caso di enfiteusi, esso spetta all’enfiteuta, ovvero il titolare attuale del fondo.
A questo punto, dopo aver spiegato di cosa è l’enfiteusi, passiamo alla trattazione delle varie tipologie. Per capire meglio le differenze, tengo a sottolineare che l’enfiteuta è tenuto a migliorare il fondo di cui è divenuto titolare e a corrispondere un canone al vero proprietario.
Ne consegue che la definizione e l’applicazione dell’enfiteusi rimangono invariate in ogni caso. L’unica caratteristica variabile nelle diverse tipologie di enfiteusi è il canone. Vediamo quindi quali sono i tipi più diffusi di enfiteusi e perché si differenziano gli uni dagli altri.Partendo dalla definizione di enfiteusi, possiamo distinguere questo diritto a seconda della tipologia del fondo.
L’enfiteusi su fondo agricolo prevede il calcolo di un canone che sia proporzionale al valore del fondo stesso. Inoltre, per la sua caratteristica variabile, è possibile rivalutare periodicamente questo valore per consentire una stima equa nel tempo. Dall’altra parte, esiste anche l’enfiteusi su fondo edificabile e su fondo edificato. La prima prevede il calcolo del canone sulla base dell’area edificabile, al fine di evitare alcun tipo di speculazione. L’enfiteusi su fondo edificato, al contrario, non può e non deve tenere conto dei fabbricati già costruiti, in quanto non possono essere considerati come migliorie. Per miglioria si intende infatti ogni tipo di azione che possa perfezionare la natura del fondo. Il fabbricato, in questo caso, rappresenta soltanto un’aggiunta al fondo e non costituisce elemento di miglioramento. Il diritto di enfiteusi può estinguersi qualora l’enfiteuta non apporti migliorie al fondo o non corrisponda il canone per due anni.