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La caparra è una somma di denaro che viene versata come titolo di garanzia di un contratto o di un qualsiasi immobile come anticipo sul prezzo totale.
Caparra: cos’è
La caparra è una somma di denaro che viene versata come titolo di garanzia di un contratto oppure da chi ha intenzione di acquistare o affittare un qualsiasi immobile, in modo da essere utilizzata come anticipo sul prezzo totale. Il pagamento della caparra impegna in modo reciproco il venditore e l’acquirente nel momento in cui viene concluso un contratto tra le due parti, così da garantire l’attuazione delle obbligazioni contrattuali.
L’accordo deve essere espresso nel contratto in modo chiaro e viene “confermato” con la consegna del denaro.
Come funziona
La funzione della caparra è eclettica e vale come garanzia del portare a termine un contratto. Svolge anche una funzione di autotutela per salvaguardare un bene. In caso di inadempimento del contratto da parte del contraente essa ha funzione di liquidazione del danno. La caparra è uno strumento giuridico che può essere utilizzato per qualsiasi tipologia di contratto: vale sia per affittare che comprare un immobile o un altro tipo di bene, ma anche per una prestazione di lavoro.
In caso di inadempienza colui che ha ricevuto la somma di denaro, ha la facoltà di annullare il contratto e di trattenere la caparra. Nel caso opposto, invece, in cui ad essere inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, vi è la possibilità di recedere dal contratto o di proseguirlo, e c’è la restituzione del doppio di quanto versato. In entrambi i casi di facoltà vi è l’obbligo di risarcimento del danno a colui che non ha provveduto a portare a termine il contratto. La caparra può essere stabilita sia nel momento in cui viene espresso il contratto in fase iniziale, ma anche nel momento della conclusione del contratto prima della scadenza dell’obbligazione stabilita.
Tipologie
Le tipologie di caparra si dividono in caparra confirmatoria, penitenziale e acconto o anticipo. La prima è la più frequente ed è una somma di denaro versata dall’acquirente nel momento in cui decidiamo di vendere un bene di nostra proprietà (come ad esempio la casa, l’auto ecc.) fino al momento della conclusione del contratto. Con la caparra, nel caso dell’acquisto di una casa, l’acquirente deve versare un anticipo sul prezzo finale della compravendita. Qualora l’acquirente desse disdetta del conto, perderebbe la caparra e potrebbe essere chiamato a risarcire il conto non pervenuto.
Fiscalmente la caparra non può considerarsi come parziale pagamento anticipato del prezzo perché ha una funzione di risarcimento del danno nel caso ci fosse un ingiustificato inadempimento. Inoltre le somme che vengono versate come tale titolo, una volta che risultano chiaramente evidenziate per iscritto, non devono essere fatturate e sono da considerarsi fuori campo IVA.
La caparra penitenziale, a differenza di quella confirmatoria che vale come cautela contro l’inadempimento, non ha la funzione di risarcimento del danno per non aver portato a termine il contratto, ma di corrispettivo predeterminato del recesso per volontà unilaterale. Essa rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso ed è la somma di denaro versata dall’acquirente al momento della firma del contratto. Infatti, anche se il recesso può fare parte anche nella caparra confirmatoria, la medesima azione può avvenire sotto il profilo della reazione di una parte all’inadempimento dell’altra. Questo significa che la somma che è prevista come titolo di caparra costituisce una sorta di liquidazione forfettaria del danno, che viene eseguita se non vi è l’impregiudicata possibilità di ricorrere al risarcimento ordinario. L’acquirente perde solo la parte di denaro che ha anticipato e non è obbligatorio che risarcisca il danno. In questo caso viene quindi escluso il richiamo in appello al giudice. Anche se molti confondono la caparra e l’acconto per il fatto che siano entrambi anticipazioni di denaro, la differenza sotto il trattamento fiscale, ha un valore sostanziale, ed è necessario avere molta attenzione per non ritrovarsi in disguidi con l’amministrazione finanziaria. Questo comporta di conseguenza, che non sia possibile utilizzare contemporaneamente acconto e caparra.
La differenza dell’acconto è che esso risulta essere un pagamento anticipato sul conto del prezzo complessivo che corrisponde a un bene che viene consegnato o a un servizio che viene prestato e assume rilevanza ai fini IVA. Bisogna sapere che se diamo un acconto, nessuna delle due parti può trattenerlo. L’acconto quindi deve essere restituito ogni volta che non si arriva alla chiusura di un determinato contratto. Nel caso ci fosse la disdetta dell’acconto, la caparra può essere restituita solo se la controparte non ha subito un danno e se l’impegno contrattuale non è irrevocabile. Una fattura di acconto in sostanza viene emessa ogni volta che avviene un pagamento. È bene emettere una regolare fattura per fare in modo di certificare il pagamento parziale. Un acconto comunque è bene differenziarlo da una fattura anticipata, perché quest’ultima consiste nell’emissione di una vera e propria fattura che viene effettuata in una data precedente al pagamento vero e proprio. L’acconto, al contrario della caparra è un pagamento parziale e deve essere fatturato nel momento stesso in cui viene riscosso. Inoltre deve poi essere assoggettato ad IVA.
